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Jusqu’à ce que le prêt soit remboursé, le prêteur conserve sa garantie hypothécaire, laquelle octroie au prêteur des droits puissants.
Lorsque le débiteur est en défaut de payer des versements de son prêt, le prêteur peut lui faire parvenir une lettre de mise en demeure. Cependant, sa première démarche obligatoire sera l’envoi et la publication d’un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire. Ce préavis informera le propriétaire-emprunteur de son défaut ainsi que du montant total encore dû sur le prêt. Le défaut, par exemple, pourrait être d’avoir manqué cinq mensualités consécutives sur le prêt. Si le prêt lui-même est devenu exigible, le défaut peut être de ne pas avoir remboursé le solde du prêt dans son intégralité. Le préavis doit indiquer le montant exact du défaut de paiement en capital et en intérêts. De plus, le préavis doit indiquer le montant total du solde payable du prêt en cours.
Ce préavis doit d’abord être signifié par un huissier de justice au propriétaire, puis publié au registre foncier à l’encontre de l’immeuble. Ce préavis est également connu sous le nom de «préavis de 60 jours. » En effet, aucune poursuite ne peut être intentée pendant au moins 60 jours suivant la publication du préavis au registre foncier.
Pendant cette période de 60 jours, avant toute poursuite, le propriétaire a le droit de remédier à son défaut. Il le fait en procédant au paiement de ce qui est dû en matière de paiements manqués et de tout autre paiement mensuel qui serait devenu exigible, de même qu’en payant les intérêts et les frais de justice. Les « frais de justice » désignent les frais de signification du préavis par l’huissier ainsi que les frais de publication du préavis au registre foncier et, en outre, les frais de radiation du préavis au registre foncier.
Le prêteur a 2 choix principaux lorsqu’il envoie le préavis de 60 jours. Premièrement, il peut décider de procéder par voie de vente sous contrôle de justice. Si le prêteur décide de procéder par une telle vente et que le défaut n’est pas corrigé, à la suite du jugement, l’immeuble hypothéqué sera vendu par un huissier. Le produit de la vente sera ensuite utilisé pour payer, par ordre de priorité, tous les créanciers ayant des créances enregistrées sur l’immeuble, de même que pour assumer le paiement de tout agent immobilier mandaté pour vendre l’immeuble, des frais de justice et des frais d’huissier. Si, après la vente de l’immeuble et la distribution du produit, il reste de l’argent, cet argent sera retourné à l’emprunteur. S’il ne reste pas d’argent, l’emprunteur ne reçoit rien et, si le prêteur n’a pas été payé en totalité, il conserve une créance contre son emprunteur pour le solde.
L’emprunteur peut aussi procéder au moyen d’une prise en paiement. Dans un tel cas, il peut déclarer qu’il a l’intention de devenir propriétaire de l’immeuble. S’il devient propriétaire de l’immeuble, cela tiendra lieu de paiement du prêt et le prêt lui-même sera effacé à compter du jour du jugement. Cette option peut être particulièrement intéressante lorsque le solde à payer est inférieur à la valeur de l’immeuble. Ce droit n’est pas absolu. Premièrement, si au moins 50 % de la dette a déjà été remboursée, le prêteur aura besoin de l’autorisation du tribunal pour procéder à la prise en paiement. Deuxièmement, l’emprunteur, ou d’autres créanciers hypothécaires peuvent obliger l’emprunteur à passer d’un recours en prise en paiement à un recours en vente.
Lorsque les 60 jours sont écoulés il sera nécessaire d’intenter une action en justice pour délaissement forcé de l’immeuble aux fins de la vente sous contrôle de justice ou de la prise en paiement. L’emprunteur a le droit d’engager un avocat et de tenter de contester la procédure. Si l’emprunteur ne conteste pas, un jugement peut être obtenu par défaut.
Il est important de noter que, même une fois la procédure intentée, l’emprunteur peut toujours empêcher que l’immeuble ne lui soit pris en payant ce qui est dû, y compris tous les nouveaux versements qui sont devenus exigibles, ainsi que les frais de justice, lesquels comprennent les frais d’huissier pour la signification de la procédure ainsi que les frais payés au tribunal pour ouvrir le dossier à la Cour, en plus des intérêts et des autres coûts qui peuvent avoir été engagés par le prêteur. À titre d’exemple, si le prêteur a engagé des frais pour entretenir l’immeuble que l’emprunteur avait abandonné, l’emprunteur devra également payer les frais de la société de gestion qui s’occupait de l’immeuble.
L’emprunteur doit respecter certains délais pour payer sa dette. Dans le cas de la prise en paiement, la date limite sera l’émission du jugement prononçant la prise en paiement. Après le jugement, à moins qu’un appel ou une demande en rétractation du jugement ne soit entrepris, il est trop tard pour l’emprunteur pour payer ce qui est dû.
Dans les cas de vente, l’emprunteur pourra payer avant qu’un acte de vente ne soit signé avec un acheteur par l’huissier ou le créancier. À titre d’exemple, une offre d’achat est acceptée le 1er octobre. Toutes les conditions de l’offre d’achat sont remplies et une date est fixée chez le notaire au 1er novembre. L’emprunteur peut, avant le 1er novembre, payer l’entièreté de ce qui est dû en termes de versements impayés ou de tout autre paiement exigible, de frais de justice et d’autres frais et intérêts, et ainsi éviter la vente.
Si vous avez des questions concernant votre prêt hypothécaire, n’hésitez pas à communiquer avec un avocat ou un notaire.
Par Franco Tamburro, avocat, Avec la collaboration d’Amélie Bourget, avocate, Alepin Gauthier Avocats Inc.
Cette chronique contient de l’information juridique d’ordre général et ne devrait pas remplacer un conseil juridique auprès d’un avocat ou d’un notaire qui tiendra compte des particularités de la situation de vos clients.
Voici les 5 points clés de la loi n°69.21 modifiant la loi n°15.95 formant code de commerce, édictant des dispositions particulières relatives aux délais de paiement.
- La loi adopte une entrée en vigueur progressive en trois temps :
• Le 1er juillet de l'année en cours est la date d'entrée en vigueur pour les entreprises dont le chiffre d'affaires (CA) est supérieur à 50 millions de dirhams (MDH),
• Le 1er janvier 2024 pour les entreprises réalisant un CA compris entre 10 MDH et 50 MDH,
• Le 1er janvier 2025 pour les entreprises dont le CA est compris entre 2 MDH et 10 MDH.
- La limitation des délais de paiement qui ne peuvent désormais pas dépasser 180 jours, en fonction de la nature de la transaction :
• Si le délai de paiement n'a pas été fixé au préalable entre les parties, alors le délai de paiement est de 60 jours à compter de la date de facturation.
• Dans le cas contraire, le délai de paiement est plafonné à 120 jours
• Un délai exceptionnel de 180 jours peut être accordé aux entreprises opérant dans certains secteurs, sur avis du Conseil de la concurrence.
- Un tableau d'amendes et de pénalités en cas de retard de paiement, de non-paiement des amendes et de non-dépôt de la déclaration trimestrielle obligatoire a aussi été prévu par ladite loi :
• Des amendes allant de 5.000 dirhams pour les entreprises dont le CA est compris entre 2 MDH et 10 MDH,
• Des amendes atteignant les 250.000 dirhams pour les entreprises réalisant un CA supérieur à 500 MDH.
- Les infractions sont sanctionnées d'une amende équivalant au montant du taux directeur de Bank Al-Maghrib, actuellement de 3%, majorée de 0,85% pour chaque mois ou fraction de mois de retard.
- Les personnes morales et physiques dont le chiffre d’affaires est inférieur à 2 MDH (HT) sont exclues du champ d’application de cette loi.
Dans le milieu du monde des affaires, notamment les entreprises, quelles soient grandes ou petites, la nouvelle loi sur le délai de paiement continue d’alimenter les débats. Tant il vrai que le délai de paiement constituait le goulot d’étranglement de l’activité économique. D’ailleurs, le président de la Commission des secteurs productifs à la Chambre des Représentant, l’Istiqlalien Jamal Diwany, n’a pas manqué de souligner que le retard des délais de paiement pèse notamment sur les très petites entreprises (TPE).
Faut-il souligner, à ce sujet, que la première cause de mortalité des entreprises est l'allongement des délais de paiement qui constitue l’un des sujets les plus épineux pour les entreprises marocaines. Selon une étude réalisée dernièrement par le cabinet Inforisk, près de 99,2% des défaillances des entreprises concernent les TPE.
D’ailleurs, le premier rapport annuel de l’Observatoire des Délais de Paiement, publié par le ministère de l'Economie, des Finances et de la Réforme de l'administration, le mentionne aisément en réaffirmant que les délais de paiement sont particulièrement défavorables aux petites structures. Il souligne, en outre, qu’une lecture par taille montre que les grandes et moyennes entreprises semblent maîtriser davantage leurs délais de paiement, au moment où les très petites rencontrent de nombreuses difficultés.
En effet, cette dernière catégorie d’entreprises souffre, d’un côté, de délais longs avant de pouvoir récupérer ses créances et, de l’autre, de l’obligation de payer ses fournisseurs dans les délais plus courts, dans l’objectif de préserver leurs relations commerciales, relève le rapport.
S'agissant des Grandes entreprises (GE), lit-on dans le document, elles jouissent de délais clients relativement bas et bénéficient parallèlement des délais fournisseurs largement au-dessus des moyennes observées chez les Petites et Moyennes Entreprises (PME) et les Très Petites Entreprises (TPE).
Assainir une situation
Ce qui a fait dire à Diwany que c’est le moment adéquat afin de mettre en œuvre cette loi ayant pour but d'instaurer un climat des affaires plus stable et plus attractif pour les entreprises. En instaurant un délai minimum et maximum, la loi n°69.21 modifiant la loi n°15.95, formant code de commerce, édictant des dispositions particulières relatives aux délais de paiement, vient assainir une situation qui était devenue le cauchemar des opérateurs.
C’est à juste raison d’ailleurs, pour y faire face, que le Comité national de l'environnement des affaires (CNEA) avait lancé, en 2021, la plateforme digitale « Business-dialogue », laquelle permet de faciliter l'identification des besoins des entreprises en matière d'amélioration du climat des affaires. Ce qui a permis d’entreprendre une série de mesures en vue d’atténuer les souffrances des entreprises.
Avec la nouvelle loi, le Maroc réconfortera sa place dans le classement de Doing Business pour un destin attractif de l'entreprise 2025. Pour y parvenir, des conditionnalités dont les plus importantes sont édictées par la Banque Mondiale, laquelle a introduit un système de scrolling, Doing business, pour mesurer et classer la performance de 190 pays en quête des meilleures pratiques institutionnelles, législatives et réglementaires régissant l'environnement des affaires.
Une appréciation qui est établie selon l'agrégation d'un ensemble d'indicateurs permettant de saisir le degré de protection des investisseurs minoritaires, l'accessibilité au crédit, la responsabilité des administrateurs, la facilité des poursuites et des droits des actionnaires et autre transparence des entreprises…
Etant entendu qu'un niveau appréciable de la combinaison de l'ensemble de ces contenus impacterait positivement à la fois l'investissement et la productivité globale des facteurs de production. Le climat des affaires ainsi amélioré favorisait, de façon concomitante, le recours aux nouvelles technologies et la valorisation du capital tant humain que matériel.
Ne léser aucune structure
Parlant de timing qui ne lèserait aucune entité, Ahmed Fouad El Filali, Directeur de SINMARCO, explique que le paiement des factures et des créances impactent toujours la trésorerie de l’entreprise. Faut-il rappeler, à ce sujet, que la grande partie des entreprises marocaines souffre de l’insuffisance de trésorerie. Cette situation a des conséquences sérieuses sur la croissance ou le développement des entreprises.
D’où il conviendrait d’y remédier pour que celles-ci soient dynamiques et compétitives. L’autre difficulté, selon notre interlocuteur, pour arriver à un timing qui ne lèserait aucune structure, réside à la fois dans les délais de paiement, la gouvernance et la bonne gestion des entreprises. Sans un contrôle de gestion et une visibilité, l’entreprise ne peut avoir en aucun cas la capacité d’échelonner ses dettes. C’est pourquoi, il se dit confiant quant à l’instauration d’un climat des affaires basé sur la transparence à partir du moment où la loi est entrée en vigueur.
Enfin, rappelons qu’en cas de manquement au respect du délai de paiement prescrit, la nouvelle loi prévoit des amendes allant de 5.000 dirhams pour les entreprises dont le CA est compris entre 2 MDH et 10 MDH et des amendes atteignant les 250.000 dirhams pour les entreprises réalisant un CA supérieur à 500 MDH.
Wolondouka SIDIBE
3 questions à Abdellah Fergui : Nécessité d’une meilleure collaboration entre les entreprises et les administrations
La nouvelle loi sur le délai de paiement reste différemment appréciée. A la Confédération des TPE-PME, on reste dubitatif, en fondant l’espoir sur une meilleure collaboration entre les entreprises et les administrations. Explications avec son président Abdellah Fergui.
Quelle lecture faites-vous de la nouvelle loi sur le délai de paiement dans sa globalité ?
La nouvelle loi 69.21, entrée en vigueur en juillet 2023, sera appliquée progressivement, cela concerne : les entreprises de taille moyenne réalisant un chiffre d’affaires entre 10 millions DH et 50 millions DH (à partir de janvier 2024) ; les petites entreprises réalisant un chiffre d’affaires entre 2 millions DH et 10 millions DH (dès janvier 2025).
Parmi les nouveautés de cette loi, un délai de paiement fixé d’office à 60 jours quand il n’est pas convenu entre les deux parties. Lorsqu’il est convenu dans le contrat, il ne doit pas dépasser 120 jours. Cependant, il y a une dérogation. Celle-ci concerne les entreprises à caractère saisonnier pour certains secteurs où le délai ne dépasse pas 180 jours.
Parmi les points importants de cette loi, il y a les amendes et les sanctions en cas d’inobservation de ses dispositions. L’amende est calculée suivant le taux directeur, augmenté de 0,85% par mois.
Quels peuvent être les avantages pour les TPE-PME ?
Si la loi est appliquée convenablement, les grandes et moyennes entreprises, les TPE-PME peuvent être payées à temps. Ce qui évitera à la moitié des TPE-PME de faire faillite à cause du délai de paiement.
Cependant, il reste d’autres facteurs très importants pour en arriver là. En effet, pour certaines commandes étatiques de certaines administrations publiques, il est très difficile d’appliquer cette loi, ses amendes et sanctions.
Il convient de noter que cette loi ne concerne pas les TPE de moins de 2 millions de DH de chiffre d’affaires. D’où la nécessité d’une meilleure collaboration entre ces différentes entreprises et les administrations pour faire de la nouvelle loi une réalité sur le terrain.
Un mot sur l’actualité économique ?
La conjoncture est un peu difficile compte tenu de la hausse des prix sans oublier les effets de Covid-19, de la sécheresse, de l’inflation et tant d’autres facteurs qui affectent lourdement la reprise économique ainsi que l’impact du séisme. Laquelle catastrophe a touché le moteur du tourisme qu’est Marrakech ainsi que les activités liées à ce secteur. Mais l’économie marocaine est toujours résiliente à travers cette mobilisation nationale pour faire face aux conséquences de cette catastrophe.
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Paiement fractionné, déblocage de l'épargne, crédit... De nombreuses solutions existent pour éviter de tomber dans la spirale du découvert bancaire. Néanmoins, mieux vaut réagir avant qu'il ne soit trop tard.
De plus en plus de Français à découvert ? Selon un sondage YouGov réalisé début septembre pour MoneyVox, 77% des personnes ayant déjà été à découvert estiment l'avoir été plus régulièrement au cours des 12 derniers mois. Et malheureusement, le passage dans le rouge semble se répéter. Parmi les sondés, 29% estiment être à découvert 3 à 4 fois dans l'année, 19% le sont de 5 à 11 fois, et 22% assurent même l'être tous les mois.
Le problème, c'est que tous les Français ne disposent pas d'une autorisation de découvert. Et le montant du découvert non autorisé augmente significativement. Les personnes en dépassement le sont ainsi en moyenne de 317 euros en 2022, contre 284 euros en 2021, soit 11% de plus que l'année passée, selon une étude de Panorabanque publiée l'année dernière.
Un découvert qui peut coûter très cher
Quand il est autorisé, le découvert risque de vous coûter quelques euros d'intérêts débiteurs (les fameux « agios »). Si vous dépassez la limite convenue avec votre banque, en revanche, la facture décolle très vite. Car la banque va également facturer, à chaque opération se présentant sur le compte en position débitrice, une commission d'intervention. Ces dernières peuvent atteindre 8 euros par opération rejetée, dans la limite de 80 euros par mois. Envoi d'une lettre d'information pour compte débiteur non autorisé, frais de rejet si un prélèvement est refusé... La note peut très vite s'alourdir et enfoncer un peu plus un client déjà en difficulté.
« Un découvert coûte cher, et c'est dangereux, car si un prélèvement ne passe pas, cela va entraîner des lettres qui sont facturées. Il y a beaucoup de choses qui peuvent s'accumuler et ça peut aller assez vite. Il y a beaucoup de frais bancaires qui peuvent se greffer et mettre encore plus en difficulté », détaille Pauline Dujardin, juriste et porte-parole de Crésus, un réseau d'associations de lutte contre le surendettement.
Exemple des frais qui peuvent survenir en cas de découvert
M. X a un découvert autorisé de 200 euros. En fin de mois et n'ayant plus que 4 euros sur son compte, il doit régler 400 euros chez le garagiste à cause d'un problème mécanique sur sa voiture. Il se retrouve donc en déficit de 396 euros, dont 196 euros de découvert non-autorisé.
À partir de là, M. X va devoir payer des intérêts débiteurs (agios) sur son découvert autorisé, mais également sur son dépassement. Dans certains cas, pour les découverts autorisés et si vous disposez d'une offre groupée dans votre banque, votre conseiller ne vous facturera pas d'intérêts débiteurs. Mais l'établissement peut, a contrario, facturer des intérêts en cas de découvert autorisé, même si ces derniers sont plus faibles que dans le cadre d'un découvert non-autorisé.
Dans le cas de M. X, la banque va par exemple lui facturer des intérêts sur son découvert autorisé à un taux préférentiel, plus des intérêts pour son dépassement à un taux proche de l'usure. Le dépassement de découvert va également entrainer l'envoi d'une lettre d'information pour compte débiteur non-autorisé, facturée autour de 13 euros.
Mais les difficultés ne s'arrêtent pas là. Le lendemain, un chèque d'un montant de 55 euros doit être encaissé par le kiné de M.X. Ce dernier est refusé par la banque. Dans le même temps, un prélèvement de 13 euros, correspondant à une facture de téléphone, est également refusé. Pour ces deux opérations, M.X va donc devoir payer 50 euros de forfait de rejet de chèque et 13 euros de frais de rejet de prélèvement pour défaut de provision.
Pire encore, M.X va désormais être inscrit au FCC, le fichier central des chèques. Il a donc désormais l'interdiction d'émettre des chèques, tant que sa situation n'est pas régularisée. En tout, M.X devra donc payer 81 euros, sans compter les agios.
Si vous êtes déjà à découvert, la première chose à faire est d'appeler votre banque, le plus tôt possible, pour négocier un remboursement échelonné. « Si vous êtes trop souvent à découvert, ça veut dire que votre salaire ne couvre pas vos dépenses. Si vous ne parvenez pas à payer vos charges, les choses risquent d'empirer, donc il ne faut pas hésiter rapidement à faire un dossier de surendettement », assure Pauline Dujardin.
Le paiement fractionné, une solution avec parcimonie
Mieux vaut à tout prix éviter de se retrouver à découvert. Mais alors, comment faire ? « Tout dépend quelle est l'origine du découvert bancaire », explique Pauline Dujardin. Néanmoins, plusieurs solutions peuvent être mises en place. Dans le cas d'un découvert ponctuel, lié à une dépense imprévue par exemple, il vaudra toujours mieux piocher dans son Livret A ou dans l'épargne disponible, que de risquer un incident de paiement.
Ensuite, le plus important reste de faire son budget, et d'avoir conscience de son reste à vivre, mais également de faire en sorte de ne jamais avoir une dépense importante quand celle-ci peut s'échelonner. « Le découvert peut être dû à des charges qui ne sont pas mensualisées, dévoile la juriste de Crésus. Il faut toujours penser à mensualiser ses charges pour éviter d'être en difficulté sur un mois ».
Dans la même veine, le paiement fractionné peut être une vraie solution. « C'est très pratique pour les personnes avec un petit budget, qui ont besoin de faire une grosse dépense, de l'électroménager par exemple », confirme Pauline Dujardin.
« Ces solutions de paiement fractionné sont largement développées en France, abonde Marc Lanvin, directeur général adjoint chez Floa. Dès lors qu'il s'agit d'un achat d'un certain montant, la plupart des acteurs proposent des règlements en trois ou quatre fois, avec ou sans frais. Cela peut permettre de faire face à une dépense imprévue, et ça donne le contrôle au client, aussi bien sur la durée, que l'on peut maitriser, que sur les coûts qui sont fixes. »
Difficile, de surcroît, de multiplier les paiements fractionnés de manière inconsidérée, à en croire Marc Lanvin : « On interroge à chaque fois le FICP (fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers, NDLR) pour s'assurer que le client n'est pas surendetté. On a également des algorithmes qui permettent une analyse assez fine de la situation pour estimer si le client a la capacité de faire ce paiement. Enfin, on demande également à la banque si le client peut payer le premier rang, qui correspond à 25% de la somme. On a donc plusieurs lignes de contrôle. »
Faire attention à son reste à vivre
Enfin, Floa a lancé depuis quelques mois le concept du « buy now, pay whenever »(achetez maintenant, payez un autre jour, NDLR), qui permet d'avoir recours au paiement fractionné des jours, voire des semaines après avoir réglé son achat en magasin ou sur une plateforme d'e-commerce. « Cela permet au client de régler son achat au moment où il en a besoin, mais de rembourser la somme au moment où il le peut », développe Marc Lanvin. Une solution qui peut, là encore, permettre d'éviter de se mettre dans le rouge en cas de difficulté inattendue. Attention toutefois, car il s'agit d'un mini-crédit, payant donc, à hauteur de 2% de l'achat environ selon Floa.
Mais il faut faire très attention et avoir une vraie vision sur son budget car sinon, cela peut quand même vous mettre en difficulté. « On ne peut pas faire de paiement fractionné pour un achat du quotidien, comme ses courses par exemple. Là, ça veut vraiment dire qu'il y a quelque chose qui ne va pas, il faut en prendre conscience et ne pas hésiter à se faire aider », conseille Crésus.
Autre possibilité pour anticiper une grosse dépense, les demandes d'acompte sur salaire. C'est la solution que propose Spayr, qui permet au salarié d'accéder en cours de mois à une fraction de sa rémunération déjà acquise. Et le modèle plait, puisque selon l'entreprise, les montants moyens d'acomptes débloqués par les salariés ont bondi de 66% entre les mois de juin et août 2023 et la même période en 2022. Ainsi, « en 2022, l'acompte moyen utilisé était de 123 euros contre 205 euros en 2023. » Là-encore, si la demande d'acompte sur salaire peut être une solution ponctuelle, elle ne peut devenir une solution pérenne au risque de faire face à d'autres difficultés dans le futur.
Enfin, dernière solution, si la dépense est prévue à l'avance : souscrire un crédit. « Cela coûtera toujours moins cher qu'un découvert », confirme Pauline Dujardin. Mais là encore, un crédit vous engage et devra être remboursé. Le plus important reste donc d'avoir une bonne vision de votre budget mensuel et de votre reste à vivre, pour éviter au maximum les déconvenues.
