Avis de vente pour défaut de paiement des taxes foncières - L'Oie Blanche

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Les faillites liées aux paiements hypothécaires peuvent-elles ébranler les banques? - Le Devoir

Ce texte est tiré du Courrier de l’économie. Pour vous abonner, cliquez ici.

De nombreux propriétaires de maison et consommateurs endettés ne peuvent plus rembourser leur prêt hypothécaire et ont déclaré faillite. Comme tout cet argent provenait au départ des banques canadiennes, ces nombreuses faillites peuvent-elles ébranler leur stabilité, se demande Hélène Dufresne ?

Un prêt hypothécaire résidentiel est parmi les éléments d’actif les plus sécuritaires pour une institution financière émettrice, d’autant que le prêt repose sur un bien offert en garantie normalement de qualité.

Encore en novembre dernier, la Société canadienne d’hypothèques et de logement indiquait dans son analyse trimestrielle que le rapport prêt-valeur moyen des prêts hypothécaires nouvellement accordés demeurait stable, et que les taux de prêts en souffrance restaient relativement bas, même si une augmentation était observée dans les provinces (Ontario et Colombie-Britannique) aux prises avec la surchauffe et une forte hausse des prix.

Les banques sont soumises à des normes de capitalisation très strictes. En outre, dans un contexte de détérioration de l’activité économique, elles vont resserrer leurs conditions de crédit et constituer d’importantes provisions pour mauvaises créances de manière à prévenir les coups.

À lire aussi

Test financier

Pour les prêts hypothécaires, il faut préciser que le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), qui réglemente les institutions financières à charte fédérale, impose un test financier visant à mieux mesurer la qualité de l’emprunteur. Le taux admissible minimal pour les prêts hypothécaires non assurés est établi selon la valeur la plus élevée entre le taux hypothécaire contractuel majoré de deux points de pourcentage et 5,25 %. Les banques demandent aussi une assurance prêt hypothécaire lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %.

L’an dernier, le BSIF s’est inquiété, notamment, de la montée en flèche des ratios prêt-valeur dépassant les 100 % en évoquant notamment la prolifération de l’amortissement négatif qui émerge des comptes à taux variable et paiements fixes de cinq ans. À des fins prudentielles, les institutions ont été invitées à détenir davantage de fonds propres au titre des prêts hypothécaires à amortissement négatif. Les nouvelles exigences concernaient également les assureurs hypothécaires.

Solution de dernier recours

Enfin, dans des cas d’insolvabilité, les personnes endettées disposant d’une propriété vont tout faire pour éviter de perdre cet important actif, surtout si sa valeur renferme un avoir net positif. Elles vont prolonger l’amortissement de leur prêt hypothécaire et travailler d’abord à consolider leurs prêts non hypothécaires. La vente de la propriété restera toujours une solution de dernier recours.

En 2023, on a pu observer qu’à l’opposé des dossiers d’insolvabilité des entreprises, où la voie de la faillite était largement utilisée, plus des trois quarts des dossiers concernant les consommateurs reposaient sur une proposition faite aux créanciers. On a notamment recours à cette solution lorsque la faillite peut être évitée, mais aussi lorsqu’il y a présence d’actif au bilan que l’on veut protéger.

Quant à l’exposition des fonds d’investissement au secteur bancaire, les institutions financières canadiennes en général, les banques en particulier, sont des placements recherchés pour leur potentiel de croissance à long terme. Cela vaut même dans un contexte de récession, ne serait-ce que pour le rendement en dividende offert. Les banques n’abaissant leur versement en dividende qu’en cas de force majeure, ce rendement augmente si le cours de l’action diminue.

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Un prêt hypothécaire résidentiel est parmi les éléments d’actif les plus sécuritaires pour une institution financière émettrice, d’autant que le prêt repose sur un bien offert en garantie normalement de qualité.

Encore en novembre dernier, la Société canadienne d’hypothèques et de logement indiquait dans son analyse trimestrielle que le rapport prêt-valeur moyen des prêts hypothécaires nouvellement accordés demeurait stable, et que les taux de prêts en souffrance restaient relativement bas, même si une augmentation était observée dans les provinces (Ontario et Colombie-Britannique) aux prises avec la surchauffe et une forte hausse des prix.

Les banques sont soumises à des normes de capitalisation très strictes. En outre, dans un contexte de détérioration de l’activité économique, elles vont resserrer leurs conditions de crédit et constituer d’importantes provisions pour mauvaises créances de manière à prévenir les coups.

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Test financier

Pour les prêts hypothécaires, il faut préciser que le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), qui réglemente les institutions financières à charte fédérale, impose un test financier visant à mieux mesurer la qualité de l’emprunteur. Le taux admissible minimal pour les prêts hypothécaires non assurés est établi selon la valeur la plus élevée entre le taux hypothécaire contractuel majoré de deux points de pourcentage et 5,25 %. Les banques demandent aussi une assurance prêt hypothécaire lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %.

L’an dernier, le BSIF s’est inquiété, notamment, de la montée en flèche des ratios prêt-valeur dépassant les 100 % en évoquant notamment la prolifération de l’amortissement négatif qui émerge des comptes à taux variable et paiements fixes de cinq ans. À des fins prudentielles, les institutions ont été invitées à détenir davantage de fonds propres au titre des prêts hypothécaires à amortissement négatif. Les nouvelles exigences concernaient également les assureurs hypothécaires.

Solution de dernier recours

Enfin, dans des cas d’insolvabilité, les personnes endettées disposant d’une propriété vont tout faire pour éviter de perdre cet important actif, surtout si sa valeur renferme un avoir net positif. Elles vont prolonger l’amortissement de leur prêt hypothécaire et travailler d’abord à consolider leurs prêts non hypothécaires. La vente de la propriété restera toujours une solution de dernier recours.

En 2023, on a pu observer qu’à l’opposé des dossiers d’insolvabilité des entreprises, où la voie de la faillite était largement utilisée, plus des trois quarts des dossiers concernant les consommateurs reposaient sur une proposition faite aux créanciers. On a notamment recours à cette solution lorsque la faillite peut être évitée, mais aussi lorsqu’il y a présence d’actif au bilan que l’on veut protéger.

Quant à l’exposition des fonds d’investissement au secteur bancaire, les institutions financières canadiennes en général, les banques en particulier, sont des placements recherchés pour leur potentiel de croissance à long terme. Cela vaut même dans un contexte de récession, ne serait-ce que pour le rendement en dividende offert. Les banques n’abaissant leur versement en dividende qu’en cas de force majeure, ce rendement augmente si le cours de l’action diminue.

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Émojis sur les factures: «Les jeunes donnent plus de pourboire», constate un restaurateur de Boucherville - TVA Nouvelles

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En liberté conditionnelle pour un délit similaire : Iran Poomun de nouveau arrêté pour un faux paiement via Juice - Le Defi Media Group

En liberté conditionnelle pour des paiements fictifs supposément via Juice, Iran Poomun a de nouveau été arrêté pour un délit similaire perpétré en novembre 2023. Cet habitant de Camp-Chapelon de 46 ans a incriminé un complice, lequel est actuellement en prison. D’autres cas similaires ont été signalés. La police enquête et aucune arrestation n’a eu lieu dans ces affaires-là. 

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Retour à la case prison pour Iran Poomun. Cet habitant de Camp-Chapelon de 46 ans a été arrêté par la Criminal Investigation Division de Pamplemousses le lundi 11 mars 2024. Il lui est reproché d’avoir arnaqué un magasin d’accessoires pour téléphones en faisant croire qu’il avait fait un paiement via l’application Juice. Ce qui était loin d’être le cas. 

L’arrestation de cet homme, qui est connu des services de police, résulte d’une plainte déposée par une vendeuse du magasin. Dans sa déposition, cette dernière déclare que le 17 novembre 2023, le pseudo-client s’est présenté au commerce où elle travaille, dans l’enceinte d’une grande surface à Morcellement St-André. Il aurait acheté divers produits. 

Puis, selon ses dires, l’homme et un complice ont réglé le paiement, qui totalisait Rs 10 750. Pour ce faire, ils auraient supposément utilisé l’application Juice. La supercherie est allée très loin puisque la vendeuse affirme avoir reçu un message émanant prétendument de MCB LTD. 

Or, elle précise que l’argent n’a pas été crédité sur le compte bancaire du commerce. Plus tard, elle a obtenu la confirmation que cette transaction était, en réalité, frauduleuse. 

Au moment de son arrestation par l’escouade de l’inspecteur Seeparsand, Iran Poomun a reconnu être l’auteur de ce vol. Il a incriminé son complice, un certain Adrian Anson Venkatasamy. Ce dernier est déjà en prison pour un délit similaire. 

Le duo n’est pas inconnu des services de police, pour avoir commis des vols semblables à travers des paiements fictifs supposément via l’application Juice. En novembre 2023, une employée d’une bijouterie située dans un centre commercial de Grand-Baie avait aussi été victime de leurs combines. 

Le tandem de faussaires avait signifié leur intention d’acheter plusieurs bijoux, dont des boucles d’oreilles en or, un bracelet en or, une bague en argent, un pendentif, une chaîne en or et une bague en or sertie de neuf pierres. La vente totalisait Rs 99 670. 

Les « clients » avaient informé la vendeuse que leur « Boss » ferait le paiement via Juice. « Ma responsable m’a confirmé qu’il a bel et bien reçu un message, supposément de la MCB, la notifiant de ce paiement », avait-elle expliqué. 

Mais plus tard, en inspectant minutieusement le contenu de ce message, la responsable a eu des doutes. Elle s’est tournée vers la Mauritius Commercial Bank où elle a appris qu’il s’agissait en réalité d’une transaction frauduleuse. 

Cela avait abouti à l’arrestation d’Iran Poomun, d’Anson Adrian Venkatasamy et de leurs autres complices. L’habitant de Camp-Chapelon avait obtenu la liberté conditionnelle. Il se trouve de nouveau derrière les barreaux. Sa prochaine comparution devant le tribunal de Pamplemousses pour le délit de « larceny two in number » est prévue le 18 mars prochain. 

Dans le sillage de cet enquête, Adrian Venkatasamy a été interrogé par la CID de Pamplemousses en fin de semaine. Il a lui aussi reconnu son implication dans le vol au magasin d’accessoires pour téléphones cellulaires en effectuant des paiements fictifs via l’application Juice.

D’autres cas 

Autre cas, même modus operandi. Le mercredi 21 février 2024, un automobiliste s’est arrêté à la station-service située à la rue Labourdonnais, à Port-Louis, en demandant au pompiste de faire le plein d’essence. Le montant à payer s’élevait à Rs 2 500. 

Mais il a ensuite signifié son intention de régler le paiement supposément en utilisant l’application Juice. « Avec son téléphone, il a fait semblant de scanner le code-barres. Puis il a déclaré que le paiement a été conclu », raconte le propriétaire de la station-service. 

Il dit avoir eu des doutes puisque son lecteur n’a émis aucun reçu. Il n’a pas eu le temps de réagir que l’automobiliste a appuyé sur l’accélérateur, quittant les lieux brusquement après cette fausse transaction. 
Le même jour, un autre cas a été enregistré dans la capitale. Selon le propriétaire d’une boutique située à l’avenue Jemmapes, Port-Louis, un « client » s’est présenté dans son commerce pour acheter plusieurs articles. Montant total : Rs 7 000. Mais il a informé le commerçant qu’il a déjà fait le paiement via l’application Juice, en lui présentant une référence afin d’en attester. 

Mais en vérifiant ses données bancaires plus tard ce jour-là, le commerçant a découvert que ce paiement n’a pas été crédité sur son compte. « Le client m’a envoyé un texto indiquant cette référence, alors que cela aurait dû être un message provenant de la banque pour me certifier que ce paiement a été fait. » Dans ces deux cas, la police enquête pour retracer les faussaires.

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Fraudes financières: Trump incapable de garantir le paiement de 454 millions de dollars - Le Journal de Montréal

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Fraudes financières: Trump incapable de garantir le paiement de 454 millions de dollars  Le Journal de Montréal
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Procès à New York | Trump incapable de garantir le paiement de 454 millions pour fraudes - La Presse

(New York) Donald Trump est incapable d’apporter à la justice new-yorkaise la garantie qu’il paiera 454 millions de dollars d’amende pour fraudes financières au sein de son empire immobilier, suite à sa condamnation au civil en février, ont reconnu ses avocats lundi.

Publié à 13h43

Agence France-Presse

Dans un document judiciaire de 5000 pages mis en ligne lundi par la section d’appel de la Cour suprême de l’État de New York, pour Manhattan (tribunal de première instance, NDLR), la défense de l’ancien président des États-Unis argue que garantir une telle somme est « quasiment impossible ».  

« Le montant du jugement, avec les intérêts, dépasse 464 millions de dollars [355 millions plus 100 millions d’intérêts pour Donald Trump et huit millions plus intérêts pour ses fils Donald Jr. et Eric, NDLR] et très peu de sociétés envisagent un bon de garantie [une caution judiciaire, NDLR] proche de cette magnitude », protestent les avocats qui disent avoir approché une trentaine de sociétés d’assurance.

Ce qui signifie qu’en l’absence d’une garantie à 100 % sur l’amende, l’appel interjeté par Donald Trump en février devant une autre juridiction, mais sans deuxième procès, ne sera pas suspensif.

L’homme d’affaires et tribun politique devra ainsi s’acquitter de toute la somme d’ici au 25 mars, sous peine de voir certains de ses biens immobiliers saisis par la justice.

La section d’appel de la Cour suprême new-yorkaise avait rejeté le 28 février une offre de garantie de 100 millions de dollars.

L’ancien président et ses deux fils adultes avaient aussi fait appel de l’interdiction de diriger des entreprises dans l’État de New York pendant respectivement trois et deux ans.

Leurs avocats avaient jugé en février le montant de l’amende « exorbitant et vexatoire » et « l’interdiction générale » de diriger des entreprises à New York « illégale et inconstitutionnelle » estimant déjà « impossible d’assurer et de déposer un bon de garantie complet ».

Dans un jugement retentissant le 16 février, le juge new-yorkais Arthur Engoron avait condamné l’ex-président à payer 354,86 millions de dollars d’amendes pour fraudes financières et, chacun des deux fils, à quatre millions de dollars.

La procureure générale de l’État de New York Letitia James avait porté plainte contre Donald Trump en octobre 2022 et l’avait contraint avec ses fils et leur groupe Trump Organization à un procès civil pour fraudes d’octobre à janvier derniers.

Le magnat, qui a fait fortune dans l’immobilier et bouleversé la démocratie de la première puissance mondiale, avait fustigé un jugement « totalement bidon » en dénigrant publiquement les magistrats James et Engoron.

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Un premier versement des taxes municipales 2024 attendu ce lundi à Saint-Zotique - Neomedia Vaudreuil-Soulanges

Deux autres suivront en juin et septembre

La Ville de Saint-Zotique rappelle à ses citoyens que le premier versement du compte de taxes municipale est dû en ce lundi 18 mars.

Plusieurs méthodes de paiement sont en vigueur: 

1) En personne:  En se présentant au Service de la taxation pendant les heures d’ouverture (chèque, comptant, Interac) ou dépôt des chèques en enveloppe dans la boîte de courrier municipal, située dans la porte avant de l’hôtel de ville; 

2) À son institution financière: Il faut s'assurer d’inscrire le bon numéro de matricule. Chaque propriété a son propre numéro et prévoir un délai suffisant pour le transfert de fonds. Les personnes qui possèdent plus d'une propriété sont priées d’effectuer les paiements séparément afin d’acquitter leurs soldes et d’éviter les erreurs. Aucun reçu ne sera émis sauf pour les paiements en argent comptant effectués au comptoir de l’hôtel de ville. Une copie de chèque ou de relevé de transaction servira de reçu.

3) Par la poste : Inclure les coupons détachables joints au compte de taxes et prévoir un délai suffisant.

Les deux autres versements seront attendus les 18 juin et 18 septembre prochains. Pour toutes questions,  on peut communiquer avec le Service de la taxation au 450 267-9335, poste 221.

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Un premier versement des taxes municipales 2024 attendu ce lundi à Saint-Zotique - Neomedia Vaudreuil-Soulanges
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Nuvei en discussions pour être vendue | La Presse - La Presse

Le fournisseur montréalais de solutions de traitement de paiement Nuvei est engagé dans des discussions pouvant mener à une vente potentielle de l’entreprise.

Mis à jour hier à 23h36

La direction de Nuvei a confirmé en fin de soirée dimanche avoir reçu des propositions. Nuvei avait alimenté la spéculation durant la fin de semaine parce que la direction semblait sur le point d’accepter une offre de rachat d’une firme privée d’investissement.

Advent International, de Boston, au Massachusetts, est en pourparlers avancés avec Nuvei pour une éventuelle prise de contrôle, selon ce que le Wall Street Journal a rapporté samedi.

Peu de détails ont toutefois coulé au cours de la fin de semaine, notamment la valeur d’une possible transaction.

Nuvei indique avoir formé un comité spécial pour évaluer et examiner les manifestations d’intérêt ainsi que des alternatives stratégiques.

L’entreprise précise être engagée dans des discussions avec des tiers en relation avec une transaction potentielle impliquant le maintien d’une participation significative de certains des détenteurs d’actions à droit de vote multiple, dont son grand patron Phil Fayer.

Avec l’action de Nuvei en recul de 15 % jusqu’ici en 2024 et de près de 50 % depuis un an, l’analyste Daniel Perlin, chez RBC, juge logique qu’un fonds d’investissement privé discute avec Nuvei.

Le titre de l’entreprise de technologies financières a clôturé la séance de vendredi à 29,48 $ à la Bourse de Toronto, ce qui lui confère une valeur d’un peu plus de 4 milliards de dollars.

À son plus haut niveau en 2021 durant la pandémie, l’action de Nuvei avait atteint un sommet de 180 $.

Prévisions trop prudentes

Les investisseurs ont mal reçu les plus récents commentaires de la direction, au début du mois de mars, lors de la présentation de la performance financière de fin d’exercice. Il semble que le marché ait notamment été déçu par des prévisions jugées trop prudentes.

Dans une note envoyée à ses clients dimanche soir pour réagir à la spéculation entourant l’avenir de Nuvei, Daniel Perlin souligne cependant que la direction regagne lentement la confiance des investisseurs et a fixé de manière appropriée ses prévisions pour l’exercice financier 2024.

Nuvei est toujours dirigée par son fondateur Philip Fayer. Il est chef de la direction et président du conseil d’administration. Il a fondé l’entreprise en 2003, mais sous le nom de Paiements Pivotal à l’époque. L’entreprise a connu une croissance rapide et s’est inscrite en Bourse à l’automne 2020.

PHOTO MARTIN CHAMBERLAND, ARCHIVES LA PRESSE

Philip Fayer en septembre 2023

Selon les déclarations publiques, la firme québécoise d’investissement Novacap (avec une participation de 22 %) et la Caisse de dépôt et placement du Québec (avec environ 13 %) sont les deux plus importants actionnaires institutionnels de Nuvei.

Philip Fayer, 46 ans, détient quant à lui quelque 28 millions d’actions à droit de vote multiple, l’équivalent de 20 % des actions en circulation de l’entreprise.

En septembre dernier lors d’une conférence publique organisée à Montréal, Philip Fayer avait dit que le contexte sur les marchés des capitaux, et en particulier dans le secteur des technologies, était extrêmement difficile. Il faisait référence au désintéressement observé envers Nuvei et d’autres entreprises de technologies financières (fintechs).

« Ce n’est pas le moment le plus agréable pour diriger une entreprise publique. Les investisseurs sont difficiles à satisfaire. Tu es un zéro aujourd’hui et un héros demain. Ça va et ça vient au rythme d’un pendule », avait-il dit.

Le printemps passé, Nuvei s’était fait « attaquer » par le vendeur à découvert new-yorkais Spruce Point Capital pour une deuxième fois en 16 mois. Nuvei avait aussi annoncé en avril dernier que l’acteur Ryan Reynolds était devenu actionnaire, conseiller marketing et créateur de capsules vidéo pour l’entreprise.

Les solutions de Nuvei sont utilisées pour traiter des paiements électroniques dans des secteurs comme la vente au détail, le voyage et le jeu en ligne.

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Nuvei en discussions pour être vendue | La Presse - La Presse
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Les entreprises sont aussi dans la mire des fraudeurs, rappelle Moneris - L’actualité

MONTRÉAL — En ce Mois de la prévention de la fraude, le fournisseur de solutions de paiement Moneris signale une hausse de certains types de fraude ciblant les entreprises et invite les propriétaires de petits et moyens commerces à faire preuve de prudence.

L’an dernier, Moneris a recensé une augmentation de 13 % des activités frauduleuses au pays par rapport à 2022. Le type de fraude qui lui est le plus souvent rapporté est la fraude par commande postale ou téléphonique, qui représentait 74 % des situations qui ont été portées à son attention en 2023.

Ces cas de fraude surviennent lorsqu’un marchand accepte de traiter une commande avec son client en lui demandant au téléphone les informations de sa carte de crédit.

Selon le vice-président sénior aux opérations de Moneris, David Chamussy, cette méthode de paiement est risquée, puisqu’il est possible que les informations des cartes de crédit se retrouvent entre de mauvaises mains, que ce soit par inadvertance ou parce qu’un employé mal intentionné décide de les dérober.

«Vous voulez louer des skis ou des vélos, par exemple. Vous appelez, et parfois, il y a des marchands qui vous demandent (au téléphone) de donner toute l’information sur la carte, c’est-à-dire tous les numéros qui se suivent sur la carte, la date d’expiration et les trois chiffres à l’arrière, ce qu’on appelle le CVV», illustre-t-il. 

«Vous donnez ça par téléphone, et c’est là où il y a le plus de fraudes possible, parce qu’une personne qui a ces trois informations-là, elle peut effectuer des paiements.»

À l’occasion du Mois de la prévention de la fraude, M. Chamussy invite les entreprises qui utilisent toujours cette façon de faire à songer à passer vers des méthodes de paiement plus sécuritaires, notamment en se dotant d’outils technologiques plus modernes qui évitent que les informations sur la carte de crédit passent par un intermédiaire.

Garder l’œil ouvert

En plus de moderniser leurs outils utilisés pour les paiements, M. Chamussy suggère aussi aux entreprises de rester vigilantes pour éviter les fraudes.

Il conseille entre autres aux propriétaires de s’assurer que les transactions de paiement se font toujours dans l’angle de vue d’une caméra de surveillance, et de restreindre le nombre d’employés autorisés à faire des remboursements.

En effet, les fraudes par demande de remboursement sont aussi plus fréquentes, selon lui. Dans ces situations, le fraudeur va utiliser une carte volée pour effectuer un achat et va tenter de rapporter l’item au magasin un peu plus tard pour obtenir un remboursement d’une manière qui lui permettra d’empocher l’argent.

«S’il achète un objet à 500 $, il va recevoir 500 $. En fin de compte, c’est 500 $ dans ses poches», souligne M. Chamussy.

«Donc si tous les employés ont les accès pour faire un remboursement en magasin, il y a plus de risques que si c’est juste le gérant ou le propriétaire du magasin», rappelle-t-il.

Par ailleurs, M. Chamussy mentionne qu’il est important de surveiller les terminaux de paiement, puisque certains fraudeurs les utilisent toujours pour obtenir des informations sur des cartes de crédit.

«Les fraudeurs volent les terminaux de paiement dans les magasins, ils les trafiquent, puis ils les remettent en place. […] Même si ça baisse, ça existe encore.»

Dans l’ensemble, M. Chamussy soulève que même si les fraudes plus «spectaculaires», comme les prises de contrôle du système par un pirate informatique, existent, il est tout aussi important de porter une attention particulière aux méthodes fréquemment utilisées par les fraudeurs.

«Quand vous avez des clients qui ont un comportement un peu bizarre au moment de payer, qui regardent un peu à droite à gauche, qui regardent sous la machine, qui tournent un peu autour de la machine avant de payer, ça, c’est un comportement qu’il faut surveiller», dit-il.

«Et puis éventuellement, posez plus de questions. Souvent le fraudeur, quand il voit qu’il y a beaucoup de questions, il s’en va et il préfère ne pas faire la transaction.»

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[Au tribunal] Entrée en vigueur de la loi fédérale sur le paiement rapide des travaux de construction - Portail Constructo

Par Me Tania L. Pinheiro, sociétaire

Celle-ci a pour objet de promouvoir la réalisation ordonnée et en temps opportun des projets de construction portant sur des immeubles ou biens réels fédéraux en traitant du problème de non-paiement des entrepreneurs et des sous-traitants qui effectuent des travaux de construction pour l’exécution de ces projets.

Où, quand et à quels contrats la Loi s’applique-t-elle?

La Loi s’applique aux contrats conclus entre des entrepreneurs (et leurs sous-traitants) et le gouvernement du Canada (« Canada ») ou l’un de ses fournisseurs de services, qui visent l’exécution de travaux, incluant la location d’équipement, pour un projet de construction au Canada portant sur un immeuble fédéral ou un bien réel fédéral au sens de l’article 2 de la Loi sur les immeubles fédéraux et les biens réels fédéraux^[2], soit un immeuble ou bien réel appartenant au Canada ou dont il a le pouvoir de disposer.

Ainsi, en plus du Canada, le terme « fournisseur de services » est défini comme suit au paragraphe 2(1) de la Loi :

« Partie à un contrat conclu avec Sa Majesté aux termes duquel elle s’engage à fournir à Sa Majesté des services relativement à un immeuble fédéral ou à un bien réel fédéral et qui, dans l’exécution de ce contrat, peut conclure un contrat pour l’exécution d’un projet de construction. N’est pas visée par la présente définition la partie qui est le locateur ou le locataire de l’immeuble fédéral ou du bien réel fédéral. »

Le terme « entrepreneur » est quant à lui défini comme suit :

« Partie à un contrat conclu avec Sa Majesté ou un fournisseur de services aux termes duquel elle s’engage à effectuer des travaux de construction. N’est pas visée par la présente définition la partie qui est le locateur ou le locataire de l’immeuble ou du bien réel visé par les travaux de construction. »

Par ailleurs, un « projet de construction » est défini comme visant un ou plusieurs des éléments ci-dessous :

(a) la modification, la restauration ou la réparation majeure d’un immeuble fédéral ou d’un bien réel fédéral ou l’ajout à celui-ci;

(b) la construction, l’érection ou l’installation sur un immeuble fédéral ou un bien réel fédéral, notamment l’installation, sur celui-ci, d’équipement qui est essentiel à l’utilisation normale ou prévue de l’immeuble fédéral ou du bien réel fédéral;

(c) la démolition ou l’enlèvement, complet ou partiel, d’un immeuble fédéral ou d’un bien réel fédéral.

Quant à la notion de « réparation majeure », la Loi précise qu’il s’agit d’une réparation en vue de la prolongation de la durée de vie utile d’un immeuble ou d’un bien réel ou encore de l’augmentation de la valeur ou de la productivité de celui-ci. Cela exclut l’entretien et la réparation visant à prévenir la détérioration normale de l’immeuble ou du bien réel ou visant à le maintenir dans un état de fonctionnement normal.

Pour résumer, la Loi s’applique donc aux contrats de construction conclus entre des entrepreneurs et des organismes du Canada ou mandatés par le Canada, à condition que les travaux concernent un immeuble fédéral ou un bien réel fédéral et qu’aucune des parties n’en soit le locateur ou le locataire.

Exemptions de l’application de la Loi

La Loi permet au Canada, par décret du gouverneur en conseil, d’exempter des provinces de l’application du régime de paiement rapide prévu par la Loi. Le Canada peut accorder une telle exemption lorsqu’une province a déjà mis en place un régime de paiement rapide et d’arbitrage « raisonnablement similaire ».

Ainsi, le 8 décembre 2023, le gouverneur en conseil a par décret désigné l’Ontario, la Saskatchewan et l’Alberta comme étant des provinces exemptées^[3]. Le « résumé de l’étude d’impact de la réglementation » rédigé à la suite du décret indique aussi que la Nouvelle-Écosse et le Manitoba ont pris des mesures pour adopter une législation semblable afin d’être exemptés.

Aucune exemption n’est prévue pour le Québec.

Il convient finalement de souligner que la Loi contient une disposition transitoire qui prévoit que, dans le cas de contrats conclus avant le 9 décembre 2023, la Loi ne s’appliquera pas pendant une période d’un an suivant la date de son entrée en vigueur.

Quels sont les délais de paiement prévus par la Loi?

La Loi exige que le Canada paie les entrepreneurs dans un délai de 28 jours calendrier après que ceux‑ci lui aient soumis une facture en bonne et due forme. L’entrepreneur aura ensuite 7 jours pour payer ses sous-traitants, lesquels disposeront à leur tour d’un délai de 7 jours pour payer leurs sous-sous-traitants, et ainsi de suite jusqu’à ce que toutes les parties aient été payées.

Une exception s’applique néanmoins lorsqu’un avis de non-paiement est émis par une partie prenante de la chaîne d’exécution des travaux, puisque la Loi obligera alors les parties à recourir à un processus d’arbitrage. L’avis de non-paiement devra notamment fournir une description des travaux visés, le montant faisant l’objet du refus de payer et les motifs justifiant le refus.

De plus, dans le cas où l’entrepreneur n’est payé qu’en partie, la Loi prévoit que  la distribution de la somme reçue sera faite en premier lieu sur une base proportionnelle en ce qui concerne les sous-traitants dont les travaux ne sont pas visés par l’avis de non-paiement. Ensuite, à partir du reliquat et encore sur une base proportionnelle, l’entrepreneur devra payer ceux de ses sous‑traitants dont les travaux de construction sont visés en partie par l’avis de non-paiement. La même mécanique s’appliquera mutatis mutandis entre les sous-traitants et les sous‑sous‑traitants.

Qu’arrive-t-il si un entrepreneur ou un sous-traitant n’est pas payé?

La Loi prévoit un processus d’arbitrage des différends dans le cadre des contrats auxquels elle s’applique. En effet, l’article 16 de la Loi permet aux entrepreneurs et aux sous-traitants qui n’ont pas été payés dans les délais prescrits de renvoyer l’affaire à l’arbitrage pour qu’un intervenant expert se prononce sur le différend menant au non-paiement. La partie qui entend se prévaloir de cette avenue devra alors transmettre un avis de renvoi.

L’avis de renvoi doit être signifié à l’autre partie « au plus tard le vingt-et-unième jour suivant le dernier en date des événements ci-après » :

(a) la réception, par l’entrepreneur, du certificat d’achèvement des travaux fourni par le Canada ou le fournisseur de services relativement au projet de construction; et

(b) si certains de ses travaux de construction sont visés par la dernière facture en règle fournie relativement au projet de construction, l’expiration du délai prévu par la Loi pour le paiement de ces travaux.

La Loi stipule que la décision de l’intervenant expert est exécutoire, sauf si les parties concluent une entente écrite ou si la décision de l’intervenant expert est annulée par une décision judiciaire ou arbitrale. Il convient de noter que la Loi n’a pas pour effet de restreindre le pouvoir d’un tribunal ou d’un arbitre d’examiner le bien-fondé d’une question tranchée par l’intervenant expert. Ainsi, tout en étant exécutoire, la décision de l’intervenant expert étant révisable dans le cadre d’une entente subséquente, il ne s’agit pas d’une décision finale.

Si l’intervenant expert ordonne à une partie de payer, celle-ci est tenue de le faire au plus tard le dixième jour suivant la date où la décision lui a été communiquée ou dans tout autre délai précisé dans la décision. Si le paiement de la somme n’est pas fait dans le délai applicable, le créancier de la somme peut suspendre ses travaux de construction sans que la suspension ne constitue une inexécution ou violation des clauses du contrat.

Il pourra aussi, dans les deux ans suivant la date où la décision de l’intervenant expert lui a été communiquée, déposer devant la Cour fédérale ou devant la cour supérieure d’une province une copie certifiée conforme de cette décision, laquelle sera alors assimilée à une ordonnance rendue par cette cour et pourra être exécutée comme telle.

Conclusion

Les entrepreneurs qui exécutent des travaux de construction au bénéfice du Canada devraient s’assurer de prendre connaissance de la Loi afin d’être prêts à s’y conformer lors de la fin de la période transitoire si le contrat a été conclu avant le 9 décembre 2023 ou à l’occasion de tout nouveau contrat.

Nous soulignons finalement qu’avant de conclure un contrat assujetti à la présente Loi, le Canada ou le fournisseur de services est tenu d’informer l’entrepreneur de l’application de la Loi au projet et de lui fournir les renseignements prévus par règlement. La même obligation incombe à un entrepreneur vis-à-vis ses sous-traitants, et aux sous-traitants vis-à-vis leurs propres sous‑traitants.

N’hésitez pas à communiquer avec le groupe en droit de la construction de Miller Thomson pour toute question en lien avec les modifications apportées par la présente Loi.

---

1. L.C. 2019, ch. 29, art. 387

2. L.C. 1991, ch. 50

3. Lien menant au décret : https://gazette.gc.ca/rp-pr/p2/2023/2023-12-20/html/sor-dors270-fra.html

Miller Thomson avocats

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Forte augmentation des dossiers de non-paiement de loyer à Drummondville - L'Express - L'Express - Drummondville

DRUMMONDVILLE. Le marché locatif continue de faire couler de l’encre à Drummondville. Après le critique taux d’inoccupation et la montée fulgurante des coûts de logements, voilà que le Tribunal administratif du logement doit composer avec une forte hausse de dossiers pour non-paiement.

Selon des données obtenues du Service des communications du Tribunal administratif du logement, le nombre de demandes introduites pour non-paiement de logement est passé de 351 à 621 entre 2021 et 2023 à Drummondville.

À l’échelle de la province, les demandes s’additionnent au même rythme. Elles sont passées de 14 784 en 2021, à 18 566 en 2022 puis à 21 262 en 2023. Il s’agit d’une augmentation de 43,8 % sur trois ans, qui n’est pas sans inquiéter l’organisme Action Location de Drummondville.

«L’obligation première des locataires est de payer le loyer chaque mois, mais il y a des gens qui ont de la misère actuellement. Il y a des gens qui ont de la difficulté à prioriser et à boucler leur budget. Des travailleurs vont à la Tablée populaire», fait remarquer Mélanie Gamelin, responsable de l’organisme. Pour ce qui est du tribunal, elle précise qu’environ 25 % des dossiers qu’elle traite se retrouve au palais de justice.

«Généralement, j’encourage toujours les gens qui ont de la difficulté à payer leur loyer de prendre une entente avec leur propriétaire. Je prône toujours la bonne communication, indique Mme Gamelin. Je conseille la même chose aux gens qui doivent composer avec une forte hausse du coût de leur logement. Dernièrement, j’ai aidé une jeune mère dans la vingtaine qui a reçu un avis d’augmentation de 10 % alors qu’il n’y a eu aucune amélioration dans son logis. Elle a essayé d’en discuter avec le propriétaire. Il a refusé. Je l’ai donc encouragé à refuser l’augmentation. Il y aura probablement une suite avec le Tribunal.»

Les démarches vont dans les deux sens : parfois c’est le locataire qui a recours au Tribunal administratif du logement; parfois, ce sont les propriétaires, surtout pour des situations de non-paiement.

Pour ce qui est des délais, ils varient en fonction des demandes. Les dossiers de non-paiement de loyer sont priorisés au Tribunal. Rappelons ici qu’un propriétaire peut expulser un locataire uniquement lorsqu’un jugement est prononcé.

Pour les autres dossiers, comme la fixation du prix, les délais sont beaucoup plus longs. Selon Mélanie Gamelin, ils peuvent s’étirer jusqu’à un an.

Rappelons que pour l’année 2024, le Tribunal administratif du logement a suggéré un taux d’augmentation de 4 % pour les logements chauffés et éclairés.

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